Une maison coûteuse peut donner l’image de la réussite financière. Le capital restant dû sur le prêt immobilier, les autres actifs et l’ensemble des dettes permettent pourtant de dresser un portrait plus fidèle du patrimoine de son propriétaire.
Cette distinction est essentielle pour examiner une affirmation souvent répétée : l’immobilier serait à l’origine de la fortune de 90 % des millionnaires. Les données présentées ici ne permettent pas de l’établir. Posséder un bien immobilier après être devenu fortuné ne signifie pas avoir bâti sa fortune grâce à l’immobilier. De même, la valeur totale d’un logement ne correspond pas à la part de cette valeur qui revient réellement à son propriétaire après déduction du crédit.
L’immobilier peut néanmoins contribuer de manière significative à la constitution d’un patrimoine. Les revenus locatifs, la hausse de la valeur du bien et le remboursement du capital emprunté peuvent améliorer la situation financière du propriétaire. Les frais d’acquisition, le coût du crédit, l’entretien et une baisse des prix peuvent produire l’effet inverse.
Pour un acheteur qui envisage d’investir à Dubaï, la question utile est donc de savoir comment une acquisition précise pourrait améliorer sa situation financière. Le parcours de Rizwan Sajan, des matériaux de construction à Danube Properties, offre un exemple entrepreneurial intéressant, dont les enseignements doivent être interprétés avec discernement.
Note sur les montants : les conversions en euros sont indicatives. Elles utilisent les taux moyens de marché consultés sur Xe le 19 octobre 2026, arrondis à 1 AED = € 0,2426 et 1 USD = € 0,8913. Les montants d’origine sont conservés lorsqu’ils définissent un seuil statistique. Ces équivalences ne correspondent pas aux taux historiques de l’étude et n’incluent pas les frais de change. Sources : AED/EUR et USD/EUR.
Que mesure réellement le chiffre de 90 % ?
Un article publié en 2022, intitulé « Millionaire Real Estate Ownership », présentait une étude de Spectrem Group selon laquelle 90 % des investisseurs millionnaires interrogés possédaient leur résidence principale. Le groupe étudié était défini par un patrimoine net compris entre 1 et 5 millions de dollars américains, hors résidence principale, soit environ € 891 300 à € 4 456 500 aux taux de conversion retenus ici.
Ce résultat porte sur la propriété de la résidence principale au sein d’une catégorie patrimoniale précise. Il ne démontre pas que 90 % des millionnaires dans le monde se sont enrichis grâce à l’immobilier. Il ne signifie pas non plus qu’ils détenaient tous un portefeuille locatif : une résidence principale sert à se loger, tandis qu’un investissement immobilier vise généralement à produire un revenu ou un rendement financier.
Cette distinction change également la lecture du chiffre. Une personne peut devenir millionnaire grâce à ses participations dans une entreprise, à ses placements et à son épargne, puis acheter un logement. Une autre peut atteindre ce seuil en partie grâce à l’augmentation de la valeur nette de son logement. Une statistique sur la propriété immobilière ne suffit pas à déterminer le parcours suivi.
Avant de vous appuyer sur une statistique concernant les millionnaires, vérifiez la devise utilisée, la définition du patrimoine, l’inclusion ou non de la résidence principale et la déduction des dettes.
Comment l’immobilier peut contribuer à la constitution d’un patrimoine
Un patrimoine peut se développer grâce aux revenus professionnels, à l’épargne, à la détention d’une entreprise, aux placements ou à un héritage. L’immobilier peut remplir plusieurs fonctions dans cet ensemble. Il n’existe pas de parcours unique que chacun devrait suivre.
| Contribution | Fonctionnement | Points à examiner avant d’acheter |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | Les loyers peuvent dégager un excédent après les dépenses liées au bien. | Loyer réalisable, vacance locative, entretien, gestion et financement. |
| Hausse de la valeur du bien | Le prix de revente peut dépasser le coût d’acquisition. | Transactions comparables, offre concurrente, état du bien et frais de revente. |
| Remboursement du capital emprunté | La diminution du crédit augmente la valeur nette détenue, si la valeur du bien reste stable. | Répartition entre capital et intérêts, et origine des fonds servant aux remboursements. |
| Usage du logement | Une résidence occupée par son propriétaire permet de se loger et peut remplacer le paiement d’un loyer. | Coût total de détention, durée d’occupation envisagée et souplesse souhaitée. |
Ces contributions doivent être mesurées séparément. Rembourser le capital d’un prêt avec votre salaire augmente la valeur nette de votre patrimoine immobilier, mais ce versement constitue un apport supplémentaire provenant de vos revenus. Il ne doit pas être comptabilisé comme un bénéfice de l’investissement.
De même, percevoir des loyers ne produit pas automatiquement une croissance composée. Un revenu dépensé vous a apporté un bénéfice d’usage, mais il n’est plus disponible pour être accumulé. Le réinvestissement peut soutenir la croissance future du patrimoine, sous réserve des coûts et des performances du placement suivant.
L’immobilier peut également concentrer les risques. Lorsque l’emploi, l’entreprise et l’unique bien locatif d’un acheteur dépendent tous de la même économie locale, son patrimoine peut être moins diversifié que le nombre de ses actifs ne le laisse penser.
Rizwan Sajan : des matériaux de construction à la promotion immobilière
Rizwan Sajan, fondateur et président de Danube Group, est largement associé au surnom « Mr. 1 % » et aux plans de paiement mensuels de Danube. L’histoire du groupe commence toutefois bien avant ces offres.
Selon l’historique officiel de Danube Group, Sajan a fondé l’entreprise en 1993 en lançant une activité de négoce. Les matériaux de construction sont devenus l’un des piliers du groupe. Danube situe son entrée dans la promotion immobilière en juin 2014, soit plus de vingt ans plus tard.
Ce parcours illustre la manière dont un entrepreneur peut développer une entreprise établie vers un secteur connexe. Il ne révèle pas la composition complète du patrimoine personnel de Sajan et ne démontre aucune règle générale sur l’origine de la fortune des autres millionnaires.
La promotion immobilière reste par ailleurs une activité entrepreneuriale à part entière. Elle implique d’acquérir des terrains, de piloter des chantiers, d’organiser le financement et de commercialiser les logements. Ses responsabilités et ses risques diffèrent considérablement de ceux d’un particulier qui achète un appartement déjà livré pour le louer.
Pour un salarié ou un dirigeant de petite entreprise, l’enseignement transposable consiste à confronter tout nouvel investissement à une appréciation réaliste de ses revenus, de ses engagements et de ses compétences. Une entreprise solide ou un salaire régulier peuvent financer un achat immobilier ; celui-ci doit néanmoins rester justifié par son prix et supportable si les circonstances changent.
Notre guide sur Rizwan Sajan et les plans de paiement à 1 % de Danube présente le parcours du promoteur et les questions à poser avant de choisir un échéancier.
Ce qu’un plan de paiement à 1 % change pour l’acheteur
Un plan de paiement proposé par un promoteur répartit le règlement du prix d’achat sur plusieurs échéances. Il peut aider l’acheteur à faire coïncider ses versements avec ses revenus prévisionnels, sans pour autant déterminer si le bien est proposé à un prix intéressant.
Pour un achat hypothétique de € 242 600, une échéance représentant 1 % du prix correspond à € 2 426. Ce montant doit rester compatible avec les dépenses courantes, les autres dettes et les éventuels versements contractuels plus importants.
La page générale de Danube consacrée à son plan de paiement à 1 % décrit un versement initial, des mensualités et un solde à régler à l’achèvement. L’acheteur doit se référer à l’échéancier en vigueur pour le logement précis qu’il envisage : les modalités de paiement après la livraison, lorsqu’elles sont proposées, doivent être expressément confirmées.
Avant de vous engager, établissez un calendrier comprenant le versement initial, les frais d’enregistrement et autres frais d’acquisition, les mensualités, le solde à la livraison, l’ameublement et les dépenses prévisibles de mise en location. Prévoyez également une période sans revenu locatif après l’achèvement.
Une mensualité accessible n’est utile que si l’ensemble de l’acquisition reste financièrement supportable. Accepter un prix plus élevé pour bénéficier d’un échéancier attractif peut réduire l’intérêt de l’étalement des paiements.
Exemple à Dubaï : du loyer brut au revenu net
Prenons un achat au comptant à titre d’illustration. Ces chiffres servent à expliquer le calcul : ils ne correspondent ni à une offre immobilière actuelle ni à une prévision de rendement à Dubaï.
| Poste | Montant hypothétique |
|---|---|
| Prix d’achat | € 242 600 |
| Loyer annuel avec occupation complète | € 19 408 |
| Provision pour vacance locative | € 970,40 |
| Charges de copropriété et de services | € 3 639 |
| Provision pour entretien et remplacement d’équipements | € 1 455,60 |
| Gestion, assurance et autres frais du propriétaire | € 1 213 |
| Revenu net d’exploitation après ces provisions | € 12 130 |
| Rendement brut calculé sur le prix d’achat | 8 % |
| Rendement net d’exploitation calculé sur le prix d’achat | 5 % |
Si les frais d’acquisition et de mise en location représentaient, par hypothèse, € 14 556 supplémentaires, le capital initial investi atteindrait € 257 156. Le même revenu de € 12 130 correspondrait alors à environ 4,72 % de ce total.
Ces € 14 556 constituent une hypothèse de calcul, et non un barème de frais standard. Demandez un budget détaillé pour la transaction envisagée. Cet exemple exclut le financement, les impôts propres à la situation de l’investisseur, les dépenses exceptionnelles importantes et les futurs frais de revente.
La distinction est essentielle pour comparer des biens. Deux appartements peuvent afficher le même rendement brut tout en laissant à leurs propriétaires des sommes différentes à épargner, à dépenser ou à réinvestir.
Notre guide de l’investissement immobilier à Dubaï examine plus en détail les rendements, les coûts et les risques.
Valeur du bien et valeur nette détenue : deux notions différentes
Supposons qu’un bien vaille € 242 600 et que le capital restant dû sur son crédit immobilier s’élève à € 169 820. La valeur nette détenue par le propriétaire est de € 72 780, avant les frais de revente.
Si la valeur du bien baisse à € 218 340 tandis que la dette reste inchangée, cette valeur nette tombe à € 48 520. Une baisse de 10 % du prix du bien a donc réduit d’environ un tiers la valeur nette détenue par le propriétaire.
L’emprunt peut amplifier les gains comme les pertes par rapport au capital personnel investi. Évaluez votre capacité à supporter une baisse des loyers, une vacance locative ou des conditions de financement moins favorables, plutôt que de vous appuyer uniquement sur un scénario de revente optimiste.
Comment appliquer ces enseignements à un achat à Dubaï
Commencez par définir l’usage du bien
Une résidence familiale, un investissement locatif et un achat sur plan répondent à des besoins différents. Un acquéreur qui souhaite se loger peut privilégier la stabilité, l’agencement et le temps de trajet. Un investisseur recherchant des revenus doit disposer d’une estimation réaliste du loyer, des dépenses et des conditions de location.
Un bien déjà livré peut être visité et peut éventuellement être vendu avec un bail en cours à examiner. Un logement livré mais vacant doit encore trouver un locataire. Un bien acheté sur plan traverse une période de construction sans revenu locatif et nécessite de financer les échéances prévues au contrat.
Pour un achat immobilier sur plan à Dubaï, utilisez le service « Project Status Enquiry » du Dubai Land Department afin de consulter les informations disponibles sur l’avancement du projet. Examinez également le contrat de vente, les instructions de paiement et l’historique de livraison du promoteur.
Évaluez l’immeuble et le logement
Le nom d’un quartier n’est qu’un point de départ. À Dubai Land Residence Complex, ou DLRC, par exemple, comparez les immeubles et les logements selon leur agencement, leur état, leurs accès, leur stationnement, l’offre locative concurrente et leurs coûts de détention.
Demandez des références de ventes effectivement conclues et des estimations de loyers réalisables pour des logements comparables. Un prix affiché traduit les attentes du vendeur ; il ne prouve pas qu’un autre acheteur a payé ce montant.
Conservez des liquidités au-delà de l’apport initial
Un achat immobilier doit vous laisser une marge pour faire face aux réparations, aux périodes sans locataire, aux interruptions de revenus et à vos autres engagements. Le niveau de réserve approprié dépend de la stabilité de votre emploi, de votre endettement, de vos responsabilités familiales et de l’état du bien.
Si vous dirigez une entreprise, vérifiez que les fonds sont réellement disponibles après les dépenses d’exploitation, les impôts et les besoins en fonds de roulement. L’apport destiné à un achat immobilier ne doit pas mettre une entreprise par ailleurs saine en difficulté pour honorer ses obligations.
Mesurez le coût total de détention
Selon l’Autorité fédérale des impôts des Émirats arabes unis, les revenus tirés d’un investissement immobilier aux Émirats par une personne physique agissant à titre personnel ne sont généralement pas soumis à l’impôt émirati sur les sociétés. Le traitement applicable aux sociétés et aux activités professionnelles doit être examiné séparément. Des obligations fiscales dans un autre pays peuvent également entrer en jeu.
La fiscalité n’est qu’un élément du calcul. Les charges, les réparations, la gestion, le financement et les frais de transaction influencent aussi le montant que le propriétaire conserve réellement.
Adoptez un horizon de détention réaliste
Une détention plus longue peut permettre de percevoir davantage de loyers et de choisir plus librement le moment de vendre. Elle prolonge aussi l’exposition aux réparations, à la vacance locative et aux évolutions du marché.
Il n’existe pas de date anniversaire à laquelle les coûts disparaissent ou le bénéfice devient certain. Notre article sur les durées de détention et la « règle des 7 ans » en immobilier explique pourquoi le résultat dépend des chiffres et de la manière dont les revenus locatifs sont pris en compte.
Le point de vue de Guardians Prime
L’enseignement le plus utile à tirer des propriétaires qui réussissent est l’importance d’intégrer chaque acquisition à l’ensemble de leur situation financière.
Avant de recommander une sélection de biens, les questions à poser sont concrètes : le prix est-il étayé par des ventes comparables ? Le loyer envisagé est-il réalisable ? L’acheteur peut-il honorer toutes les échéances sans dépendre d’une revente bénéficiaire ? Que reste-t-il après les dépenses liées au bien ?
Un bien bien choisi peut offrir un logement, des revenus et une possibilité de valorisation. Ces avantages se mesurent plus clairement lorsque l’achat est évalué sur ses propres caractéristiques, avec une marge financière suffisante pour absorber un résultat inférieur aux attentes.
Questions fréquentes
90 % des millionnaires se sont-ils enrichis grâce à l’immobilier ?
La statistique présentée ici ne permet pas de l’affirmer. Elle mesure la proportion de propriétaires de leur résidence principale au sein d’un groupe défini d’investisseurs millionnaires, sans établir comment ces personnes ont initialement constitué leur patrimoine.
Posséder un bien d’un million de dirhams fait-il de moi un millionnaire ?
Cela ne suffit pas à déterminer votre patrimoine net total. Il faut déduire les dettes restantes et prendre en compte vos autres actifs et engagements. Précisez également la devise : un million de dirhams, soit environ € 242 600, et un million de dollars américains, soit environ € 891 300, correspondent à des seuils différents.
Un salarié peut-il se constituer un patrimoine grâce à l’immobilier ?
Oui, c’est possible. L’épargne peut financer l’acquisition, tandis que les loyers nets, la réduction de la dette et l’évolution de la valeur du bien peuvent contribuer au patrimoine au fil du temps. Les résultats dépendent du prix d’achat, des dépenses, du financement et de l’évolution du marché.
Que peut apprendre un acheteur immobilier du parcours de Rizwan Sajan ?
Son développement des matériaux de construction vers la promotion immobilière illustre une diversification dans un secteur connexe après plusieurs années d’expérience entrepreneuriale. Il ne constitue pas une formule d’investissement universelle et ne permet pas de prévoir le résultat d’un achat chez Danube.
Les loyers peuvent-ils couvrir les échéances dues au promoteur après la livraison ?
Ils peuvent en couvrir une partie ou la totalité, selon l’échéancier réel et les revenus locatifs nets effectivement encaissés. Vérifiez les dates de paiement autant que les totaux annuels, et conservez des fonds pour les périodes de vacance, les dépenses et les retards de loyer.
Louer son logement est-il une perte d’argent lorsqu’on souhaite se constituer un patrimoine ?
Le loyer finance un logement et une certaine souplesse. Comparez l’achat et la location sur la durée pendant laquelle vous pensez occuper le bien, en intégrant les dépenses de propriétaire, les frais de transaction et les autres usages possibles de votre apport.
Construisez votre projet immobilier à partir de vos propres chiffres
La proportion de millionnaires propriétaires de leur logement ne permet pas de déterminer quel bien acheter. Votre capital disponible, vos besoins de revenus, les coûts de détention et votre capacité à gérer l’incertitude sont des critères plus utiles.
Si vous envisagez d’acheter une résidence ou un bien d’investissement à Dubaï, contactez Guardians Prime Real Estate. Présentez votre budget, votre calendrier et vos objectifs de revenus afin que notre équipe vous aide à comparer les biens disponibles, les échéanciers et les coûts de détention réalistes.
